Vorlage - VO/0073/05  

Sachverhalt:

 

Der Magistrat wurde von der Stadtverordnetenversammlung in der Februar-Sitzung beauftragt, die städtischen Grundstückspreise zu überarbeiten und anzupassen.

 

Von der Verwaltung wird die nachfolgende Ausarbeitung mit der Bitte um Beratung und Beschlussfassung vorgelegt:

 

 

Der Kaufpreis bei städtischen Wohnbaugrundstücken wurde auf 410,00 €/qm zuzüglich Erschließungskosten festgelegt.

Damit liegt er weit über dem Betrag, den der Gutachterausschuss unter Berücksichtigung der abgeschlossenen Verträge ermittelte. Der durchschnittliche Richtwert liegt bei ca. 375 €/qm incl. Erschließungskosten (Werte der verschiedenen Zonen ca. 350 €/qm bis 410 €/qm). Unter Berücksichtigung des Betrages für Erschließungskosten von bis zu ca. 80 €/qm ergibt sich ein reiner Grundstückskaufpreis, der etwa bei ca. 300 €/qm liegt.

Dieser Betrag entspricht auch nach den vorliegenden Verträgen in etwa dem tatsächlichen Marktpreis für Wohnbaugrundstücke im Baugebiet „Am Karnweg“

 

Erstmals hat der Gutachterausschuss zum Stichtag 31.12.2003 die Stadt Rödermark in verschiedene Zonen mit unterschiedlichen Werten unterteilt.

 

In Anlehnung an diese Verfahrensweise ist es sinnvoll, von einem einheitlichen Baulandpreis wegzugehen und für die noch im Eigentum der Stadt stehenden Grundstücke die Werte gesondert festzulegen. Dabei sollten die Lage, die Größe und die Bebaubarkeit im einzelnen Berücksichtigung finden.

 

Folgende Grundstücke stehen noch in Urberach zum Verkauf:

 

- Am Eichenbühl 63

- Gothaer Straße 23

- Am Schellbusch 8

- Hallhüttenweg 18

 

Die Erläuterungen zu diesen Grundstücken befinden sich auf den nachfolgenden Seiten.

 

 

 

 

 

Am Eichenbühl 63 mit 604 qm,

derzeitiger Preis: 246.512,00 € zuzüglich 16.077,61 € Erschließungskosten

 

Hier handelt es sich um ein Grundstück für die Errichtung einer Doppelhaushälfte. Aufgrund der Größe und des damit verbundenen Preises hat sich allerdings bisher kein Interessent gefunden. Wer ein Grundstück mit 604 qm kauft, möchte in der Regel auch ein freistehendes Haus errichten können.

 

Wegen dieser Problematik wurden mit dem Kreisbauamt andere Möglichkeiten der Bebauung erörtert. Seitens der Bauaufsicht wird die Zustimmung für die Errichtung eines freistehenden Gebäudes mit 3 m Grenzabstand zu der bestehenden Doppelhaushälfte auf dem Grundstück “Am Eichenbühl 61“ in Aussicht gestellt.

Das Grundstück ist zwar immer noch verhältnismäßig groß für ein Einzelhaus, wird aber durch diese neue Bebauungsmöglichkeit vielleicht eher interessant.

Von daher scheint ein Kaufpreis von pauschal 220.000 € zuzüglich Erschließungskosten angemessen. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von ca. 364,24 €. Eine Kaufpreisminimierung aufgrund der Grundstücksgröße (über 600 qm) bliebe dabei unberücksichtigt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Gothaer Straße 23 mit 672 qm,

derzeitiger Preis: 255.216,00 € zuzüglich 13.338,84 € Erschließungskosten

 

Das Grundstück ist mit einem eingeschossigen Einzelhaus bei einer GRZ von 0,3 zu bebauen.

Grundstücke in dieser Größe und mit dieser Bebauungsmöglichkeit werden zu dem geforderten Preis wenn überhaupt, dann nur in Ortsrandlage gesucht und nicht in der Nähe der Bahn, eines Sportplatzes und evtl. eines Gewerbebetriebes (ehemals Perlite).

 

Es wird vorgeschlagen, das Grundstück künftig zu einem Preis von 230.000,00 € zuzüglich Erschließungskosten anzubieten. Dies entspricht einer Kaufpreisreduzierung um ca. 10%.

 

Da aber bei diesem Grundstück das Baufenster außerdem in keinem Verhältnis zur Grundstücksgröße steht, d.h. bei optimaler Ausnutzung des Baufensters wäre lediglich eine GRZ von 0,2 statt  wie im Bebauungsplan vorgesehen von 0,3 erreichbar, könnte ggf. auch über eine stärkere Reduzierung nachgedacht werden.

 

 

 

 

 

 

 

 

Am Schellbusch 8 mit 414 qm,

derzeitiger Preis: 169.740,00 € zuzüglich 2.965,57 € Erschließungskosten

 

Das Problem dieses Grundstücks ist der Zuschnitt von 11m x 37m und die unmittelbare Nähe zur Halle Urberach.

Wirkliche Interessenten für dieses Grundstück gibt es eigentlich aufgrund der Lage nicht.

Es könnte versucht werden, das Interesse über einen reduzierten Kaufpreis zu steigern.

Es wird vorgeschlagen den Kaufpreis auf 150.000,00 € zuzüglich Erschließungskosten festzusetzen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hallhüttenweg 18 mit 510 qm,

derzeitiger Preis: 209.100,00 € zuzüglich 813,57 € Erschließungskosten

 

Auch bei diesem Grundstück ist das Problem der Zuschnitt von 11m x 46m, der dazu führt, dass kein Interesse an dem Grundstück zu dem geforderten Preis besteht.

Es wird daher eine Kaufpreisreduzierung auf 188.000,00 € zuzüglich Erschließungskosten vorgeschlagen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Baugebiet „Am Karnweg“

 

 

Im Baugebiet „Am Karnweg“ befinden sich außer den 32 Reihenhausgrundstücken noch 2 Mehrfamilienhausgrundstücke im Eigentum der Stadt (s. Anlage Übersichtsplan).

 

Die Reihenhausgrundstücke wurden bereits mehreren Bauträgern und Investoren zur Vermarktung angeboten. Die Grundstücksverhandlungen scheiterten am Kaufpreis.

Bei einem Bauplatzpreis von 410 €/qm zuzüglich Vorausleistung auf die Erschließungskosten in Höhe von 100 €/qm liegt die Stadt Rödermark weit über dem auf dem freien Markt gezahlten Grundstückspreis.

Die beiden Mehrfamilienhausgrundstücke wurden zunächst für die Schaffung von Wohnraum im sozialen Wohnungsbau durch den Eigenbetrieb Gebäudewirtschaft zurückgehalten. Es besteht allerdings derzeit keine Nachfrage nach solchen Grundstücken.

 

Nachfrage besteht jedoch nach kleineren Grundstücken für Doppelhaus- und Einzelhausbebauung.

Es sollte daher eine neue Aufteilung der Grundstücke für Einzel- und Doppelhäuser ggf. Gruppen mit max. 3 Reihenhäusern in Erwägung gezogen werden.

 

In den Bereichen 4 und 6 ist nach Gesprächen mit der Bauaufsicht die Errichtung von Einzel- und Doppelhäusern zulässig. Es bedarf in diesem Falle keiner Änderung des Bebauungsplanes.

 

In den Bereichen 1, 2, 3 und 5 ist zum Zwecke der Verschiebung von Baugrenzen und der Ausweisung weiterer überbaubarer Flächen die Änderung des Bebauungsplanes anzustreben, da sonst die Befreiungsgebühren das Baugenehmigungsverfahren extrem verteuern würden. Nach Auskunft der Bauaufsicht können dies bis zu 20.000 € pro Antrag sein.

 

Unter Berücksichtigung des wesentlich niedrigeren Marktpreises und der doch sehr hohen Erschließungskosten von ca. 100 €/qm wäre hier eine weitere Kaufpreisminderung zu empfehlen. Die neu entstehenden Grundstücke sollten zu einem Quadratmeterpreis von 350 €/qm angeboten werden.

 

 

Förderprogramm Schaffung von Wohneigentum für junge Familien

 

Im Jahren 2002/2003 wurde die Schaffung von Wohnraum für Junge Familien mit einem Zuschuss in Höhe von 100,00 €/qm (max. 20.000 € pro Familie) gefördert.

 

Mit dem Förderprogramm wurde die Schaffung von Wohneigentum für junge Familien in Rödermark grundsätzlich gefördert, egal ob die Grundstücke von Privat oder von der Stadt erworben wurden.

 

Sofern ein neues Förderprogramm in Erwägung gezogen wird und eine Förderung mit dem gleichzeitigen Verkauf von städtischen Grundstücken verbunden werden soll, ist zu überlegen, ob nicht grundsätzlich bestimmte Grundstücke für junge Familien (Vergabekriterien eventuell wie bisher) zu einem stark reduzierten Kaufpreis von 250 €/qm angeboten werden sollten.

 

So könnten z. B. die Grundstücke in den Bereichen 1 und 2 entweder mit Reihenhaus- oder Doppelhausbebauung für den vorgenannten Zweck vorgehalten werden. Bei einer Bebauung mit Reihenhäusern ist jedoch die Einschaltung eines Bauträgers unerlässlich. Dies führt allerdings erfahrungsgemäß zu Problemen, da 7 Interessenten zeitgleich erwerben und bauen müssten. Eine Aufteilung in Doppelhäuser und kleinere Hausgruppen (3 Reihehäuser) würde zwar der ursprünglichen Intention der Reihenhauszeile als Lärmschutz nicht ganz entsprechen, die Nachfrage für diese Bebauungsart ist aber auf dem Markt eher da, als für größere Reihenhausanlagen.

 

Werden die Richtlinien des Förderprogramms nicht erfüllt, so müsste ein Betrag von 350 €/qm gezahlt werden.

 

 

Gewerbe- und Industriegrundstücke

 

Der Kaufpreis beträgt zurzeit 128 €/qm zuzüglich Erschließungskosten in Höhe von ca. 13 €/qm, wobei der Erwerb von der Stadt mit Auflagen verbunden ist (Bauverpflichtung innerhalb von 2 Jahren, Nutzungspflicht für 13 Jahre, Aufpreiszahlung bei Schaffung von Wohnraum).

 

Seit ca. 5 Jahren wurden keine Gewerbe- bzw. Industriegrundstücke mehr verkauft.

 

Der Gutachterausschuss gibt den Richtwert für Gewerbliche Bauflächen zum Stichtag 31.12.2003 mit 140 €/qm an (erschlossen und ohne Auflagen).

 

Mit künftigen Interessenten sollte daher grundsätzlich frei verhandelt werden können.

 

 

Beschlussvorschlag:

 

Die Preise für die städtischen Baugrundstücke werden wie folgt festgesetzt:

 

Grundstück Am Eichenbühl 63mit 604 qm;

derzeitiger Preis: 246.512 € zuzüglich 16.077,61 € Erschließungskosten

 

Es soll auch die Errichtung eines freistehenden Gebäudes mit 3 m Grenzabstand möglich sein, also auch die Bebauung mit einem Einzelhaus.

Festsetzung des Verkaufspreises auf pauschal 220.000 € zuzüglich 16.077,61 € Erschließungskosten.

 

 

Grundstück Gothaer Straße 23 mit 672 qm;

derzeitiger Preis: 255.216 € zuzüglich 13.338,84 € Erschließungskosten

 

Festsetzung des Verkaufspreises auf pauschal 230.000 € zuzüglich 13.338,84 € Erschließungskosten.

 

 

Grundstück Am Schellbusch 8 mit 414 qm;

derzeitiger Preis: 169.740,00 € zuzüglich 2.965,57 € Erschließungskosten

 

Festsetzung des Verkaufspreises auf pauschal 150.000 € zuzüglich 2.965,57 € Erschließungskosten.

 

 

Grundstück Hallhüttenweg 18 mit 510 qm;

derzeitiger Preis: 209.100,00 € zuzüglich 813,57 € Erschließungskosten

 

Festsetzung des Verkaufspreises auf pauschal 188.000 € zuzüglich 813,57 € Erschließungskosten.

 

 

Grundstücke Baugebiet „Am Karnweg“

 

Reduzierung des Quadratmeterpreises auf 350 €. Zulassung der Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern sowie Hausgruppen (3 Reihenhäuser).

 

 

Förderprogramm Schaffung von Wohneigentum für junge Familien

 

Verkauf von städtischen Grundstücken zum reduzierten Verkaufspreis von 250 €/qm im Baugebiet „Am Karnweg“ zwischen Karnweg und Seppl-Herberger-Weg bei Erfüllung der Kriterien des Förderprogramms.

 

 

Gewerbe- und Industriegrundstücke

 

Künftig soll mit Kaufinteressenten grundsätzlich frei verhandelt werden.

 

 

 

 

Abstimmungsergebnis:

 

Zustimmung:

Ablehnung:

Enthaltung:

 

Finanzielle Auswirkungen:

 

Nein

Anlagen

 

5 Lagepläne