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Vorlage - VO/0241/24
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Sachverhalt/Begründung: Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Rödermark hat in ihrer Sitzung vom 07.05.2024 einen erweiterten Prüfauftrag für das „Bürgerhaus Alte Wache“ beschlossen. In Ergänzung des Grundsatzbeschlusses vom 29.03.2022 soll unter Einbeziehung der Fläche des Volksbankparkplatzes geprüft werden, ob das Raumprogramm um ein Ganztagsbetreuungsangebot für Grundschüler erweitert werden kann. In diesem Zusammenhang sollten zudem Möglichkeiten untersucht werden, ob mittels einer Teilniederlegung im Bereich der Westseite des Bestandsgebäude der erforderliche Raum für eine wünschenswerte Verbreiterung des Straßenraums – und damit für eine Erhöhung der Verkehrssicherheit – geschaffen werden kann.
Gemäß Beschluss sind die Ergebnisse des Prüfauftrags dem Magistrat zur Beratung vorzulegen. Anschließend soll die Beratung in einer gemeinsamen Sondersitzung des HFW und BUSE stattfinden. Im Anschluss wird der Magistrat bevollmächtigt, den abschließenden Beschluss zu fassen.
Die wesentlichen Ergebnisse der bautechnischen Prüfung des Bestandsgebäudes der „ehem. Feuerwehr“ lauten:
aus statischer Sicht ist eine Teilniederlegung nicht möglich ist, bzw. mit einem unvertretbar hohen Aufwand zur Sicherung des Restgebäudes verbunden; im Rahmen einer orientierenden Untersuchung wurden schadstoffhaltige Bauteile im gesamten Gebäude nachgewiesen – Asbest, KMF (künstliche Mineralfasern), PAK (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe), PCB (polychlorierte Biphenyle), EOX (extrahierbare organisch gebundene Halogene), Holzschutzmittel, Schwermetalle, HBCD (Hexabromcyclododecan); der Keller des Gebäudes ist durchfeuchtet sowie aufgrund des fehlenden zweiten Rettungswegs nicht mehr nutzbar (bereits bekannt).
Generell bedingt die Umnutzung eines bestehenden Gebäudes Einschränkungen bzgl. der Umsetzbarkeit eines neuen bzw. „gebäudefremden“ Raumprogramms – insbesondere aufgrund von „baulichen Vorgaben“, wie z.B. tragende Wände, Stützenraster.
Aus stadt- und verkehrsplanerischer Sicht wäre es absolut wünschenswert, sogar zwingend erforderlich, die verkehrstechnische Engstelle an der Westseite des derzeitigen Bestandsgebäudes zu beseitigen. Aufgrund der geplanten bzw. zukünftig geänderten Verkehrsführung durch die vorgesehene Schließung des Rathausplatzes für den motorisierten Verkehr (vgl. Grundsatzbeschluss v. 29.03.2022) wird sich die Verkehrsfrequenz insbesondere in den Zeiten der Hol- und Bringverkehre signifikant erhöhen.
Aufgrund der gebäudetechnischen sowie stadt- und verkehrsplanerischen Rahmenbedingungen ist es daher zielgerichteter, das geplante Raumprogramm im Rahmen eines (kompletten) Neubaus der „Alten Wache“ zu realisieren.
Die Eckpunkte des Raumprogramms mit einer Gesamtfläche von 1.402m² (1.219m² Nettogrundfläche zzgl. 15% Konstruktionsfläche) umfassen:
410m² Mensa (Annahme: 400 Schülerinnen/ Schüler, drei Schichten): Speiseraum, Regenerierküche sowie weitere Nebenräume wie Lagerflächen, Personalräume, WC, Büro … 425m² Schulkindbetreuung (Annahme: 85% der zu beköstigenden Schülerinnen/ Schüler, zusätzliche Nutzung der bestehenden Schulräume der Trinkbornschule am Nachmittag): Betreuungsräume unterschiedlicher Größe einschließlich offene Betreuungsflächen, Anmeldung sowie Büro Betreuungsleitung, Personalraum Betreuungskräfte, Nebenflächen, Lagerräume, WC-Anlage … 182m² Vereine/ Öffentlichkeit: drei multifunktional nutzbare Gemeinbedarfsräume (Schulungsraum, Vereine, Senioren, VdK…) einschließlich Neben- bzw. Lagerräumen, ggf. separate WC-Anlage, Vereinsküche (da geplant ist, den Speiseraum/ Mensa auch für „außerschulische“ Nutzungen zur Verfügung zu stellen, ist eine weitere bzw. separate Küche erforderlich) 202m² „sonstige Flächen“: Verkehrsflächen, Technik …
In dem Raumprogramm nicht mehr enthalten ist ein Sitzungssaal für die politischen Gremien der Stadt Rödermark. Aufgrund der erforderlichen Größe, insbesondere auch der Raumhöhe ist es (nahezu) unmöglich, diesen in das dargestellte Raumprogramm zu integrieren. Es wäre ein drittes Vollgeschoss erforderlich, wodurch die Baukosten dramatisch ansteigen würden.
Sachstand Volksbankparkplatz
Die Abstimmung mit der Volksbank bzgl. eines „Flächentauschs“ (formal handelt es sich um zwei Kaufverträge) sind sehr weit fortgeschritten. Eine erste Befassung in den zuständigen Gremien der Volksbank hat bereits stattgefunden – mit positivem Ergebnis. Die abschließende Beschlussfassung über die Kaufverträge ist für November 2024 vorgesehen.
Baukosten/ Finanzierung/ Fördermittel
Gemäß einer ersten überschlägigen Schätzung der Baukosten betragen diese ca. 8,8 Mio. Euro (brutto). Darin enthalten sind bereits die Abrisskosten für das Bestandsgebäude sowie ein Risikozuschlag in Höhe von 15 Prozent.
Nach erfolgter (Vor-)Abstimmung mit dem Fördermittelgeber ist festzuhalten, dass eine Förderung der Baukosten für die Flächenanteile bzw. Räume der Ganztagsbetreuung aus Mitteln der Städtebauförderung („Wachstum und nachhaltige Erneuerung“/ ehem. „Stadtumbau in Hessen“) ausscheidet. Als Ersatz hierfür wurde aber seitens des Kreises Offenbach eine Beteiligung an den Baukosten in Höhe von 50 Prozent zugesagt. Ein entsprechender Beschluss des Kreistags liegt vor.
Eine Förderung der Baukosten für die multifunktional nutzbaren Räume (Vereine, Senioren, VdK…) könnte wiederum über Mittel der Städtebauförderung erfolgen. Details können erst nach Vorliegen einer hinreichend aussagekräftigen Planung abschließend geklärt werden.
Weitere Klärungs- bzw. Handlungsbedarfe/ nächste Schritte – insbesondere:
Ausschreibung/ Vergabe der Architekten- und Fachplanerleistungen, Klärung des Umgangs mit bestehenden Verträgen Ersatzstandorte Mobilfunkanlagen Heizung Bücherei (bisher gemeinsame Heizungsanlage Bücherei und „Alte Wache“)
Aufgrund des Endes des Förderzeitraums Städtebauförderung im Jahr 2031 ist ein zeitnaher Start des freiraumplanerischen Wettbewerbs „funktionale Mitte“ zwingend erforderlich. Die Gründe liegen in den gegenseitigen Abhängigkeiten bzgl. der baulichen Realisierung der „Alten Wache“ sowie den einzelnen Bauabschnitten der Freiflächen des „funktionalen Ortskerns“ begründet. Für die Grundflächen der „Alten Wache“ sowie des „Jägerhauses“ müssen daher Annahmen bzw. „Näherungswerte“ zugrunde gelegt werden.
Beschlussvorschlag:
Mit dem Sachstandsbericht der Verwaltung sowie der Kommunalen Betriebe Rödermark besteht Einverständnis.
Die „ehem. Feuerwehr“ Ober-Roden soll in Gänze niedergelegt und durch einen multifunktional nutzbaren Neubau mit den Hauptbestandteilen „Ganztagsbetreuung“ (Mensa, Schulkindbetreuung) sowie „Gemeinbedarfsräume“ (Vereine, Öffentlichkeit) ersetzt werden.
Ein Sitzungssaal für politische Gremien der Stadt Rödermark ist kein Bestandteil des Raumprogramms.
Der Teilabschnitt der Dieburger Straße westlich der „ehem. Feuerwehr“ soll verbreitert werden.
Die Planung für die „Alte Wache“ sowie die Kostenberechnung ist nach Abschluss der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) in einer gemeinsamen Sitzung des BUSE und HFW vorzustellen.
Abstimmungsergebnis:
Zustimmung: Ablehnung: Enthaltung: Finanzielle Auswirkungen:
Nein
Anlagen
Anlage_01_Raumprogramm_240822 Anlage_02_Baufeld_Alte_Wache_240821
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