Vorlage - VO/0016/22  

Sachverhalt/Begründung:

Die Umgestaltung des Areals des „funktionalen Ortskerns“ bildet einen der Schwerpunkte der Gesamtmaßnahme „Ortskern Ober-Roden“ innerhalb des Städtebauförderprogramms „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ (ehem. „Stadtumbau in Hessen“). Der „funktionale Ortskern“ wird durch den Bereich um das Rathaus, Rathausplatz, Bücherei, Trinkbornschule, ehem. Feuerwehr, Kulturhalle definiert. Bereits frühzeitig wurde daher das Büro Rittmannsperger Architekten/ Darmstadt beauftragt, mittels Machbarkeitsstudien die Entwicklungsmöglichkeiten bzw. -potenziale der städtischen Liegenschaften “Jägerhaus“ (Dieburger Straße 21), ehem. Feuerwehrhaus sowie Dieburger Straße 29/ 31 zu untersuchen. Ergänzt um eine verkehrsgutachterliche Stellungnahme des Büros Freudl Verkehrsplanung/ Darmstadt wurden die Einzelstudien zu einem „Masterplan funktionaler Ortskern“ zusammengefasst (Anlage_01).

Für den weiteren Fortgang der Einzelmaßnahmen sind zu diesem Zeitpunkt Entscheidungen erforderlich, die aufgrund ihrer räumlichen und auch finanziellen Auswirkungen der Stadtverordnetenversammlung vorbehalten sind. Diese betreffen im Einzelnen:

        die Liegenschaft „Jägerhaus“ (Dieburger Straße 21)

        die Liegenschaft „ehem. Feuerwehrhaus“

        die Freiflächen zwischen dem ehem. Feuerwehrgebäude sowie der Volksbank

        die Liegenschaften „Dieburger Straße 29/ 31“

        die Verkehrsführung innerhalb des „funktionalen Ortskerns“

I.  Liegenschaft „Jägerhaus“ (Dieburger Straße 21)

Zur Liegenschaft „Jägerhaus“ – welche nicht unter Denkmalschutz steht – liegt bereits ein Grundsatzbeschluss vom 09.02.2021 vor. Die Beschlussfassung sieht u.a. vor, den Rathausplatz funktional und gestalterisch aufzuwerten und weitgehend verkehrsberuhigt zu gestalten. Die Fliesenfassade einschließlich der Giebelfronten des „Jägerhauses“ (Eckgebäude/ Dieburger Straße 21) soll erhalten bleiben, wobei die Gebäudeerweiterung an der Trinkbrunnenstraße (im Folgenden als „Hinterhaus“ bezeichnet) sowie weitere Anbauten niedergelegt bzw. entfernt werden können. Innerhalb des Erdgeschosses soll eine gastronomische Nutzung („Weinstube“) vorgesehen werden.

Laut Beschluss sollen für die weitere Entwicklung des Bereichs „Jägerhaus“/ Rathausplatz ein Anforderungsprofil bzw. städtebauliche Rahmenbedingungen formuliert und die Voraussetzungen für eine Veräußerung der Liegenschaft geschaffen werden.

Im Rahmen der Machbarkeitsstudie wurde aufgezeigt, dass sich ein Erhalt des Hinterhauses nachteilig auf die angestrebte Nutzung auswirken würde. Die geringe Tiefe dieses Gebäudeteils sowie die vorhandene Kellerzone bzw. die Höhe des Erdgeschossniveaus erschwert die Unterbringung insbesondere der angestrebten gastronomischen Nutzung. Die Barrierefreiheit könnte nur mittels technischer Einbauten gewährleistet werden, welche die ohnehin bereits geringe zur Verfügung stehende Grundrissfläche zusätzlich drastisch verringern würde.

Aufgrund der beschriebenen Nachteile ist die angestrebte Verbindung bzw. Öffnung des Hinterhauses zu einem verkehrsberuhigten Rathausvorplatz mittels einer Außengastronomie nicht zu erreichen. Darüber hinaus steht eine Beibehaltung des Hinterhauses einer Verbreiterung des Fußwegs in Richtung Kulturhalle „im Wege“. Diese Verbreiterung ist zur Schaffung von Spielräumen für eine Attraktivierung dieser Wegebeziehung erforderlich. Innerhalb des bereits zitierten Grundsatzbeschlusses vom 09.02.2021 wurde die Möglichkeit der Niederlegung des Hinterhauses eröffnet.

Für das Eckgebäude treffen die beschriebenen Nachteile im Wesentlichen auch zu. Aufgrund der markanten – aber nicht unter Denkmalschutz stehenden – Fliesenfassade sowie den Giebelfronten ist der Umgang mit diesem Teil der Gebäudesubstanz losgelöst von der Situation des Hinterhauses zu bewerten.

Für das Eckgebäude bestehen folgende grundsätzliche Varianten mit jeweils spezifischen Vor- und Nachteilen, welche im Folgenden aufgezeigt werden sollen:

1. Sanierung des Gebäudes einschließlich Fassade (Untervariante A) bzw. Erhalt der Fassade und Entkernung bzw. Neubau (Untervariante B)
2. Vollständige Niederlegung sowie kompletter Neubau des Eckgebäudes

zu Variante „1. Sanierung des Gebäudes einschließlich Fassade“

        hoher technischer und wirtschaftlicher Aufwand (hohlstehende Fliesen, Anforderungen Energieeinsparverordnung EnEV, Brüstungshöhen HBO, Sanierung wegen Feuchteschäden Keller…)

        Barrierefreiheit und deshalb bessere „Bespielbarkeit“ (Gastronomie) des Rathausplatzes nur im Bereich eines Neubaus des Hinterhauses zu gewährleisten, dadurch möglicherweise Einschränkung bei der Investorensuche

        Erhalt eines ortsbildprägenden Gebäudes an herausgehobener Stelle

zu Variante „2. Vollständige Niederlegung und kompletter Neubau des Eckgebäudes“

        wirtschaftlicher und technisch einfacher in der Umsetzung, dadurch vorteilhafter für Investoren

        Gewährleistung der Barrierefreiheit

        Optimierung der Grundrisse

        größere Chancen in der Bespielbarkeit des Rathausplatzes (Gastronomie)

        keine Solitärbetrachtung – dadurch stärkere Integration in die Neustrukturierung des Gesamtareals „Funktionaler Ortskern“ 

Zu bedenken ist bei allen Varianten die Auswirkungen der Stellplatzsituation, die eng mit der Entwicklung der anderen oben genannten Liegenschaften in Verbindung stehen.

II.  Liegenschaft „ehem. Feuerwehrhaus“

Der Erhalt des ehem. Feuerwehrhauses wird auch von Seiten der Kommunalen Betriebe Rödermark sowie des Büros Rittmannsperger befürwortet. Die Grundsubstanz ist sanierungs- und umbaufähig und durch die bauliche Struktur des Gebäudes ist eine flexible Raumaufteilung möglich. Als zukünftige Nutzungen sind insbesondere ein Gremien- und Sitzungssaal (Stadtverordnetenversammlung) sowie Räumlichkeiten für Vereine und Sportgruppen etc. vorgesehen. Dieses Nutzungsszenario setzt aber insofern einen Umzug des JUZ – z.B. in einen Neubau im Bereich des Spielparks am Badehaus – voraus.

Im Zuge der Umnutzung kann eine stärkere Verbindung zur Bücherei vorgesehen werden, die ohnehin bereits durch gemeinsame Haustechnik besteht. Diese Verbindung soll über eine gemeinsame Erschließungszone und Ausstellungsfläche baulich hergestellt werden. 

Für die zukünftige Nutzung bzw. die Raumverteilung im ehem. Feuerwehrhaus sind aufgrund der bestehenden Gebäudestrukturen folgende zwei Varianten denkbar:

1. Gremien- und Sitzungssaal im Erdgeschoss, Vereine, Sportgruppen etc. im Obergeschoss
2. Gremien- und Sitzungssaal im Obergeschoss, Vereine, Sportgruppen etc. im Erdgeschoss

zu Variante „1. Gremien- und Sitzungssaal im Erdgeschoss, Vereine, Sportgruppen etc. im Obergeschoss“

        große ggf. teilbare Fläche für den Gremien- und Sitzungssaal; eventuell mit Bühne

        höhere Flexibilität durch größere Fläche

        große Raumhöhe, dadurch problemlose(re) Installationsmöglichkeiten der notwendigen Technik

        einfache Erreichbarkeit des Saales durch großes Foyer

        Möglichkeit während Veranstaltungen (Pausen) ins Freie zu gelangen (siehe auch Punkt „Freiflächen zwischen dem ehem. Feuerwehrgebäude sowie der Volksbank“)

zu Variante „2. Gremien- und Sitzungssaal im Obergeschoss, Vereine, Sportgruppen etc. im Erdgeschoss“

        größere Abgeschiedenheit des Sitzungssaals

        kleinere, unflexible Fläche für den Sitzungssaal

        kleiner Flur als „Verteiler“

        Raumhöhe für technische Installationen eher ungeeignet.

III.  Freiflächen zwischen dem ehem. Feuerwehrgebäude sowie der Volksbank

Um den „Kern“ des funktionalen Ortskerns ganzheitlich zu betrachten und auch den öffentlichen Freiraum als verbindendes Element in die Entwicklung einzelner Liegenschaften miteinzubeziehen, sind daher die Freiflächen zwischen dem ehem. Feuerwehrgebäude sowie der Volksbank, als verbindendes Element zwischen dem Rathausplatz sowie der Kulturhalle, Gegenstand weiterer Überlegungen. Insbesondere sind die Möglichkeiten zu eruieren, die derzeit als Kundenparkplatz der Volksbank genutzten (und deren Eigentum befindlichen) Flächen, der Quartierentwicklung zugänglich zu machen. Hier sind entsprechende Gespräche und Verhandlungen mit der Volksbank zu führen.

Für eine Neugestaltung der Freiflächen zwischen dem ehem. Feuerwehrgebäude sowie der Volksbank sind folgende Varianten denkbar:

1. Zuschlag der freiwerdenden Fläche zum ehem. Feuerwehrhaus und Herstellung eines Platzes (Untervariante 1); Zuschlag der freiwerdenden Fläche zum ehem. Feuerwehrhaus mit Herstellung eines Platzes einschließlich der Option eines Neubaus z.B. als zusätzliches Angebot in Ober-Roden für Jugendliche, Wohnraum etc. (Untervariante 2)
2. Zuschlag einer Teilfläche zum ehem. Feuerwehrhaus mit Herstellung eines kleinen Platzes sowie Zuschlag einer Teilfläche zum benachbarten Hort zur Erweiterung deren Außenfläche

zu Variante „1. Herstellung einer dem ehem. Feuerwehrhaus funktional zugeordneten Platzfläche“:

        Schaffung eines neuen Eingangs bzw. eines Vorplatzes in das neue Bürgerhaus (ehem. Feuerwehr) über die Platzfläche

        Aufenthaltsmöglichkeit (während Pausen) bei Veranstaltungen im Bürgerhaus mit direktem Austritt im Erdgeschoss

        Stärkung der räumlichen Beziehung Rathausplatz – Kulturhalle

        Stärkung/ Attraktivierung des Kulturhallenvorplatzes durch Neuzonierung

        Klare Abgrenzung zur Fahrbahn und Schaffung einer städtebaulichen Raumkante im Falle eines optionalen Neubaus

        Stärkung der Belange des Allgemeinwohls

        Steigerung der sozialen Infrastruktur durch die Schaffung von Freifläche und Grün

zu Variante „2. Herstellung von dem ehem. Feuerwehrhaus sowie dem Kinderhort funktional zugeordneten Frei- bzw. Platzflächen“:

        Steigerung der Freiflächenqualität für Hortkinder

        Steigerung der sozialen Infrastruktur durch die Schaffung einer Frei- und Grünfläche

        Entsiegelung

IV.  Liegenschaften „Dieburger Straße 29/ 31“

Die geplante Niederlegung der beiden in städtischem Besitz befindlichen Gebäude soll vorrangig dazu dienen, Raum für eine adäquate und v.a. für Fußgänger verkehrssichere Zuwegung von der Dieburger Straße aus zur Kulturhalle gewährleisten. Wegen der Abhängigkeiten (Stell- bzw. Parkplätze) zu den Liegenschaft Jägerhaus, ehem. Feuerwehr, den Freiflächen und deren angedachten Entwicklungen, sind die baulichen Möglichkeiten hier eher eingeschränkt.

Für eine Neugestaltung der Flächen sind folgende Varianten denkbar:

1. Erweiterung der Zuwegung zur Kulturhalle und Herstellung eines Parkplatzes
2. Erweiterung der Zuwegung zur Kulturhalle und Gebäudeneubau

zu Variante „1. Erweiterung der Zuwegung zur Kulturhalle und Herstellung eines Parkplatzes“

−        Schaffung von ca. 20 Parkplätzen

−        Niveaugleicher Ausbau der Gehwege

−        Voraussetzung für die Entwicklung des Jägerhauses und dem damit verbundenen Stellplatznachweis

−        Umnutzung des „ehem. Feuerwehrhaus“ zum Bürgerhaus und dem damit verbundenen Stellplatznachweis

−        Deckung des Bedarfs an Parkflächen aus dem angedachten Flächentausch mit der Volksbank

−        Verzicht auf Bebauung zu Gunsten der Aufweitung der Fußwegeverbindung zwischen Jägerhaus und Hort und des öffentlichen Raumes

zu Variante „2. Erweiterung der Zuwegung zur Kulturhalle und Gebäudeneubau“

−        Schaffung neuen Wohnraumes durch Errichtung eines neuen Wohngebäudes

−        Bildung einer städtebaulichen Raumkante/ Fassung an der Dieburger Straße

−        Bereitstellung aller notwendiger Parkplätze sowie zusätzliche Bebauung bei zur Verfügung stehender Fläche nicht möglich

V.  Verkehrsführung innerhalb des „funktionalen Ortskerns“

Aus den verschiedenen Varianten der Machbarkeitsstudie, den Ergebnissen der verkehrsgutachterliche Stellungnahme sowie den Abstimmungen zwischen den Kommunalen Betrieben, dem FB Bauverwaltung sowie dem Büro Rittmannsperger ergeben sich folgende Veränderungen der Verkehrsführung innerhalb des „funktionalen Ortskerns“:

−        Schließung des Abschnitts der Trinkbrunnenstraße im Bereich des Rathausplatzes für den motorisierten Verkehr zugunsten der Belebung und Bespielung des Rathausplatzes (Gastronomie)

−        Zweirichtungsverkehr im Bereich der Trinkbrunnenstraße zwischen Rathausplatz und Trinkbornschule

−        Beibehaltung des Einrichtungsverkehrs in der Trinkbrunnenstraße im Bereich der Trinkbornschule in Richtung Rilkestraße.

Beschlussvorschlag:

Dem Masterplan „Funktionaler Ortskern“ wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis:

Zustimmung:

Ablehnung:

Enthaltung:

I.  Liegenschaft „Jägerhaus“ (Dieburger Straße 21)

1. Der Variante „Sanierung des Gebäudes einschließlich Fassade (Untervariante A) bzw. Erhalt der Fassade und Entkernung bzw. Neubau (Untervariante B)“ wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis:

Zustimmung:

Ablehnung:

Enthaltung:

2. Der Variante „Vollständige Niederlegung sowie kompletter Neubau des Eckgebäudes“ wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis:

Zustimmung:

Ablehnung:

Enthaltung:

II.  Liegenschaft „ehem. Feuerwehrhaus“

1. Der Variante „Gremien- und Sitzungssaal im Erdgeschoss, Vereine, Sportgruppen etc. im Obergeschoss“ wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis:

Zustimmung:

Ablehnung:

Enthaltung:

2. Der Variante „Gremien- und Sitzungssaal im Obergeschoss, Vereine, Sportgruppen etc. im Erdgeschoss“ wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis:

Zustimmung:

Ablehnung:

Enthaltung:

III.  Freiflächen zwischen dem ehem. Feuerwehrgebäude sowie der Volksbank

1. Der Variante „Zuschlag der freiwerdenden Fläche zum ehem. Feuerwehrhaus und Herstellung eines Platzes (Untervariante 1); Zuschlag der freiwerdenden Fläche zum ehem. Feuerwehrhaus mit Herstellung eines Platzes einschließlich der Option eines Neubaus z.B. als zusätzliches Angebot in Ober-Roden für Jugendliche, Wohnraum etc. (Untervariante 2)“ wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis:

Zustimmung:

Ablehnung:

Enthaltung:

2. Der Variante „Zuschlag einer Teilfläche zum ehem. Feuerwehrhaus mit Herstellung eines kleinen Platzes sowie Zuschlag einer Teilfläche zum benachbarten Hort zur Erweiterung deren Außenfläche“ wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis:

Zustimmung:

Ablehnung:

Enthaltung:

IV.  Liegenschaften „Dieburger Straße 29/ 31“

1. Der Variante „Erweiterung der Zuwegung zur Kulturhalle und Herstellung eines Parkplatzes“ wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis:

Zustimmung:

Ablehnung:

Enthaltung:

2. Der Variante „Erweiterung der Zuwegung zur Kulturhalle und Gebäudeneubau“ wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis:

Zustimmung:

Ablehnung:

Enthaltung:

V.  Verkehrsführung innerhalb des „funktionalen Ortskerns“

Einer veränderten Verkehrsführung im Bereich des „funktionalen Ortskerns“ mit den Bestandteilen:

−        Schließung des Abschnitts der Trinkbrunnenstraße im Bereich des Rathausplatzes für den motorisierten Verkehr zugunsten der Belebung und Bespielung des Rathausplatzes (Gastronomie);

−        Zweirichtungsverkehr im Bereich der Trinkbrunnenstraße zwischen Rathausplatz und Trinkbornschule;

−        Beibehaltung des Einrichtungsverkehrs in der Trinkbrunnenstraße im Bereich der Trinkbornschule in Richtung Rilkestraße;

wird zugestimmt.

Abstimmungsergebnis:

Zustimmung:

Ablehnung:

Enthaltung:
 

Finanzielle Auswirkungen:

Nein

Anlagen

Anlage_01_“Masterplan funktionaler Ortskern“