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Vorlage - VO/0006/22
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Sachverhalt/Begründung:
Mit Datum vom 18.10.2013 haben die Stadt Rödermark sowie die Hessische Landgesellschaft (HLG) die sogenannte Bodenbevorratungsvereinbarung abgeschlossen. Diese Vereinbarung regelt die Grundzüge der Zusammenarbeit von Stadt und HLG bei Baugebietsentwicklungen. Im Rahmen der zugehörigen (Bodenbevorratungs-) Anlagen werden konkrete Gebietsabgrenzungen sowie der jeweilige Ankaufspreis festgelegt.
Gemäß Bodenbevorratungsvereinbarung steht der HLG für ihr Tätigwerden ein Anspruch auf eine einmalige Gebühr von 5,0% des Verkaufspreises der erschlossenen Grundstücke sowie eine Verwaltungs- bzw. Managementpauschale von 0,25% des Verkaufspreises pro angefangenem Kalenderjahr zu. Auf dieser Grundlage wurden die Baugebiete „An der Rodau“, „Südlich des Alten Seewegs“ sowie das „Gewerbegebiet Kapellenstraße“ entwickelt, bzw. befinden sich aktuell in Entwicklung.
Am 26.10.2020 wurden im Staatsanzeiger für das Land Hessen neue „Richtlinien zur Förderung der Bodenbevorratung für öffentliche, agrarstrukturelle und ökologische Zwecke in Hessen“ veröffentlicht (StAnz. 44/2020 S. 1119). Gemäß diesen Richtlinien können kommunale Gebietskörperschaften die Dienstleistungen der HLG weiterhin in Anspruch nehmen. Kommunale Gebietskörperschaften haben jedoch – im Gegensatz zum Land Hessen – sicherzustellen, dass die Beauftragung der HLG im Einklang mit vergaberechtlichen Vorschriften erfolgt. Der Bodenbevorratungsvertrag bedarf zudem zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung.
Zukünftige Baugebietsentwicklungen sind auf der Grundlage des bestehenden Vertragsverhältnisses daher nicht mehr rechtssicher durchführbar. Dieses gilt auch für die in Bearbeitung befindliche Entwicklung eines Gewerbegebiets „Hainchesbuckel“. Daher war eine Ausschreibung eines Realisierungsträgers für Baugebietsentwicklungen der Stadt Rödermark notwendig.
Die Ausschreibung beinhaltet einen Rahmenvertrag für einen Realisierungsträger für die Gesamtkoordination und Abwicklung einzelner Baugebietsentwicklungen der Stadt Rödermark. Hierzu zählen insbesondere der Grunderwerb, die Begleitung von Umlegungsverfahren, die Erschließung sowie Vermarktung und Finanzierung der einzelnen Plangebiete. Die „Eckdaten“ entsprechen somit im Wesentlichen den Inhalten der bisherigen Bodenbevorratungsvereinbarung. D.h., die Stadt Rödermark wird weiterhin alle wesentlichen Entscheidungen bei der Umsetzung der einzelnen Entwicklungsmaßnahmen treffen und trägt auch weiterhin das wirtschaftliche Ergebnis (Überschuss oder Defizit).
Der abzuschließende Rahmenvertrag umfasst ein Realisierungsszenario verschiedener Baugebiete bzw. Gebietstypen. Neben der (konkreten) Entwicklung des Gewerbegebiets „Hainchesbuckel“ wurde zudem die Entwicklung weiterer fiktiver Baugebiete angefragt (Gewerbegebiet/ 3,5 ha, vier kleinteilige Wohngebiete à 3,0 ha, Urbanes Gebiet/ 6,5 ha Bruttofläche). Diese Auflistung dient einzig dazu, allen Bietern ein gemeinsames Basisszenario für die Kalkulation ihres jeweiligen Honorarangebots zur Verfügung zu stellen. Die abschließende Entscheidung bezüglich zukünftiger Gebietsentwicklungen obliegt der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Rödermark.
Die genannten Gebiete stellen dabei die Höchstmenge des möglichen Auftragsvolumens des Rahmenvertrags dar. Abgesehen von der beabsichtigten Beauftragung für das Gewerbegebiet Hainchesbuckel besteht kein Anspruch auf den Abruf eines Mindestvertragsvolumens aus dem Rahmenvertrag. Die Laufzeit des Rahmenvertrags soll zehn Jahre betragen. Er sichert dem Realisierungsträger keine Exklusivität zu. Die Stadt Rödermark kann einzelne Gebietsentwicklungen auch über förmliche Vergabeverfahren an andere Entwickler vergeben. Der hier mit dem Rahmenvertrag beauftragte Entwickler hat aber seine Leistungen über die gesamte Laufzeit des Vertrags zur Verfügung zu stellen.
Aufgrund der überschlägig ermittelten Kosten allein für das Gewerbegebiet „Hainchesbuckel“ – und der daraus resultierenden Gebühr für den Realisierungsträger – musste ein europaweites Vergabeverfahren durchgeführt werden. Dieses bestand aus einem Verhandlungsverfahren mit vorgeschaltetem Teilnahmewettbewerb. Zur Gewährleistung eines rechtssicheren Verfahrensablaufs wurde das Büro Stadtbauplan GmbH aus Darmstadt mit der Verfahrensdurchführung beauftragt.
Als Resultat des Teilnahmewettbewerbs wurden folgende Bieter am 02.09.2021 zur Abgabe eines Angebots bis zum 01.10.2021 aufgefordert und gleichzeitig zu Vergabeverhandlungen eingeladen:
− Terramag GmbH/ Hanau − e-netz Südhessen AG/ Darmstadt, Nachunternehmer Aumann GmbH/ Babenhausen − Hessische Landgesellschaft mbH/ Kassel, Nachunternehmer Dieter Friedrich Ingenieurgesellschaft für Projektsteuerung mbH/ Taunusstein
Am 07.10.2021 wurden die Vergabeverhandlungen mit den einzelnen Bietern durchgeführt. Seitens des Auftraggebers waren Herr Bürgermeister Rotter, Frau Gierszewski (Magistrat), Herr Kron (Fachbereichsleiter Bauverwaltung) sowie Herr Papp (Fachabteilungsleiter Stadtplanung) anwesend. Die einzelnen Bieter hatten Gelegenheit ihr jeweiliges fachliches Angebot zu erläutern. Danach hatte das Auswahlgremium wiederum die Möglichkeit, hierzu Rückfragen zu stellen sowie über das Preisangebot zu sprechen.
Die einzelnen Angebote wurden anhand folgender Kriterien bewertet (Zuschlagskriterien):
− Projektteam/ Personaleinsatzkonzept, interne Organisation, Präsenz vor Ort (30%) − Abstimmung mit dem Auftraggeber, Dokumentation und Berichtswesen (5%) − Gesamtkoordination und Steuerung der Projektentwicklung (15%) − Grundstückserwerb/ Umlegung, Verhandlung mit Eigentümern (15%) − Vermarktung (5%) − Projektbuchhaltung und Projektfinanzierung (10%) − Preis (20%)
Mit Datum vom 17.11.2021 wurden die drei Bieter um Abgabe eines angepassten Preisangebots gebeten. Fristende für den Eingang der Angebote war der 08.12.2021.
Die jeweiligen Punkte des Zuschlagskriteriums „Preis“ wurden dabei wie folgt ermittelt: Zur Berechnung der Gebühr für alle beabsichtigten Gebietsentwicklungen (Realisierungsszenario, s.o.) wurden die von den einzelnen Bietern differenziert angebotenen Gebühren in Abhängigkeit der verschiedenen Gebietsparameter (Gebietstyp, Gebietsgröße, etc.) herangezogen. Zur Berechnung der Verwaltungs- bzw. Managementpauschale wurde zur Vereinfachung die Gebühr auf den Bodenrichtwert der gesamten (sich im Eigentum des Realisierungsträgers befindlichen) Nettobaulandfläche über eine Laufzeit von 7 Jahre angerechnet. Das Gesamtpreisangebot setzt sich aus der Gesamtgebühr für die innerhalb des Realisierungsszenarios dargestellten Gebietsentwicklungen sowie aus einer Gebühr für 200 Projektstunden bei durchschnittlichem Stundensatz zusammen.
Preisangebote, die 15% oder mehr unter dem Durchschnitt aller Angebote liegen, werden mit dem Faktor 5 (volle Punktzahl) bewertet. Preisangebote, die 15% oder mehr über dem Durchschnitt aller Angebote liegen, werden mit dem Faktor 0 bewertet.
Nach abschließender eingehender Prüfung der fachlichen sowie preislichen Angebote anhand der genannten Zuschlagskriterien durch das Auswahlgremium ergibt sich folgendes Ergebnis (maximal 500 Punkte):
(Das Preisangebot basiert dabei auf dem einheitlich angebotenen Gebührensatz von 5,0% sowie einer jährlichen Verwaltungs- bzw. Managementpauschale von 0,25%.)
(Das Preisangebot basiert dabei auf den angebotenen Gebührensätzen von 4,0 bis 6,5% sowie einer jährlichen Verwaltungs- bzw. Managementpauschale von 0,10%.)
(Das Preisangebot basiert dabei auf den angebotenen Gebührensätzen von 7,1 bis 8,5% sowie einer jährlichen Verwaltungs- bzw. Managementpauschale von 1,5%.)
Die detaillierten Angebotsbewertungen auf Basis der vorgegebenen Zuschlagskriterien sowie die detaillierten Auswertungen der Preisangebote sind den Anlagen 02 sowie 03 zu entnehmen.
Demnach stellt das Angebot des Bieters Hessische Landgesellschaft mbH/ Kassel mit dem Nachunternehmer Dieter Friedrich Ingenieurgesellschaft für Projektsteuerung mbH/ Taunusstein das wirtschaftlichste Angebot dar und wird daher zur Beauftragung vorgeschlagen. Beschlussvorschlag:
Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Rödermark stimmt der Vergabeempfehlung zu.
Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Rödermark beschließt den Abschluss eines Rahmenvertrags für zukünftige Baugebietsentwicklungen mit dem Realisierungsträger Hessische Landgesellschaft mbH/ Kassel sowie dem Nachunternehmer Dieter Friedrich Ingenieurgesellschaft für Projektsteuerung mbH/ Taunusstein. Dem Rahmenvertrag ist ein einheitlicher Gebührensatz von 5,0% sowie eine jährliche Verwaltungs- bzw. Managementpauschale von 0,25% zugrunde zu legen.
Abstimmungsergebnis:
Zustimmung: Ablehnung: Enthaltung:
Finanzielle Auswirkungen:
Nein
Anlagen
Anlage_01 Vergabeempfehlung Anlage_02 Angebotsbewertung auf Basis der Zuschlagskriterien Anlage_03 Auswertung Preisangebote |
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