Vorlage - VO/0141_2/15  

Sachverhalt/Begründung:

Mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes soll das im Bereich der Straßen Rödermarkring, Senefelder Straße und Odenwaldstraße entstandene Nebeneinander von Einzelhandelsbetrieben und gewerblichen Nutzungen bauleitplanerisch geordnet werden. Zur Wahrung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung sollen die bestehenden und weiteren zukünftigen  Nutzungen bauplanungsrechtlich im Bestand gesichert bzw. fortentwickelt werden.

Das Ziel des Bebauungsplanes ist es, in dessen Geltungsbereich die Einzelhandelsstruktur zu optimieren und Ansiedlungsflächen für das produzierende und weiterverarbeitende Gewerbe zu schützen. Bei den Einzelhandelsnutzungen sollen moderate Verkaufsflächenerweiterungen geprüft und unter Fortführung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt gegebenenfalls festgesetzt werden. Das Bebauungsplangebiet umgebende gewerbliche Umfeld soll darüber hinaus vor negativen Auswirkungen einer ungeordneten Entwicklung bewahrt werden. Die Kommune nimmt damit ihre im Baugesetzbuch verankerten Möglichkeiten zur Feinsteuerung von Gebietsentwicklungen wahr.

Die bisherigen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes werden nach Maßgabe der städtebaulichen Erforderlichkeit an den Bestand und die oben genannten Ziele sowie an die aktuellen gesetzlichen Grundlagen und Anforderungen angepasst.

Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich

Der räumliche Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans A 21.5 „Nördlich des Rödermarkrings“ liegt im Rödermarker Stadtteil Ober-Roden und umfasst eine Fläche von ca. 3,7 ha.

Das Plangebiet grenzt im Süden unmittelbar an den Rödermarkring. In westlicher, nördlicher und östlicher Richtung schließen sich an das Plangebiet gewerbliche und industrielle Nutzungen an.

Anlass, Erfordernis und Ziele der Planung

Im Bereich der Straßen Rödermarkring, Senefelder Straße und Odenwaldstraße sind in der Vergangenheit, räumlich konzentriert, verschiedene Einzelhandelsbetriebe entstanden, so dass entgegen den Festsetzungen des Bebauungsplanes A 21.2 von 1984, der hier Gewerbegebiet i.S.d. § 8 BauNVO1968 festsetzt, Teile des damaligen Plangebietes nicht mehr nur dem produzierenden und weiterverarbeitenden Gewerbe sowie gewerbegebietstypischen Nutzungen vorbehalten sind, sondern sich nunmehr als Häufung von Einzelhandelsbetrieben in autokundenorientierter Lage darstellen. So findet sich neben Lebensmittelmärkten der Firmen Aldi Süd, Lidl und Netto auch ein Getränkemarkt, während in einem bislang ebenfalls als Gewerbegebiet festgesetzten Bereich von verschiedenen Vorhabenträgern die Errichtung weiterer Einzelhandelsbetriebe geplant ist.

Die Stadt Rödermark beschäftigt sich gegenwärtig unter anderem im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes „Industrie- und Gewerbegebiet Ober-Roden“ mit der bauleitplanerischen Sicherung gewerblich-industriell geprägter Bereiche, innerhalb derer die bisherigen planungsrechtlichen Grundlagen nicht mehr als ausreichend erachtet werden, die künftige städtebauliche Entwicklung nach Maßgabe der stadtentwicklungspolitischen Zielvorstellen zu steuern. Ferner besteht ein kommunales Einzelhandelskonzept, demzufolge Schwerpunkte einzelhandelsrelevanter Nutzungen und Angebote auf die städtebaulich integrierten Lagen konzentriert werden sollen und mithin die Grundversorgung im Nahbereich und nicht vorrangig in autokundenorientierter Lage gestärkt werden soll.

Vor diesem Hintergrund zeichnet sich im Bereich des Plangebietes eine Entwicklung ab, die einer bauleitplanerischen Ordnung bedarf, zumal die ansässigen Betriebe überwiegend Verkaufsflächen oberhalb der Grenze zur Großflächigkeit aufweisen und demnach grundsätzlich nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig wären. Da jedoch nicht nur die bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplanes A 21.2 von 1984 erkennbar nicht mehr dazu geeignet sind, eine weitere Verfestigung eines Versorgungsstandortes in städtebaulich nur teilintegrierter Lage zumindest steuern zu können und es gleichzeitig das städtebauliche Ziel der Stadt Rödermark ist, Flächen innerhalb von Gewerbegebieten auch entsprechenden gewerbegebietstypischen Nutzungen vorzubehalten, soll eine entsprechende Änderung des Bebauungsplanes erfolgen.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes soll das entstandene Nebeneinander von Einzelhandelsbetrieben und gewerblichen Nutzungen bauleitplanerisch geordnet werden. Zur Wahrung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung werden die bestehenden Nutzungen bauplanungsrechtlich im Bestand gesichert bzw. behutsam fortentwickelt. 

Nach jetzigem Sachstand ist die Ansiedlung eines Drogeriemarktes auf dem Grundstück, auf dem derzeit eine Druckerei betrieben wird, in der Größenordnung von ca. 650 m² Verkaufsfläche gebietsverträglich. , allerdings vorbehaltlich der genaueren Prüfung  der verkehrlichen Belange. Zur Abklärung der verkehrlichen Auswirkungen hat der Vorhabenträger ein Verkehrsgutachten beauftragt, dessen Endfassung bis zur Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 06.10.2015 vorliegen wird. Ein Vorentwurf kommt zu dem Ergebnis, dass die zusätzliche verkehrliche Belastung vergleichsweise gering sein wird. Eine Beeinträchtigung der Geschäftsaktivitäten der Firma Schmoll oder anderer Gewerbetreibender sei nicht zu erwarten.

Der Gutachter empfiehlt dabei, die Erschließung von der Senefelder Straße aus aufzusetzen, und zwar nicht über zwei separate Zufahrten zu Aldi und dem Drogeriemarkt, sondern über eine gemeinsame Zufahrt für beide Märkte, welche vermutlich in etwa im Bereich der jetzigen Ein-/Ausfahrt zum ALDI liegen würde.

Planungsgrundlagen

Der Regionale Flächennutzungsplan weist für das Gebiet gewerbliche Bauflächen (Bestand) aus. Einer Änderung des Regionalen Flächennutzungsplanes 2010 bedarf es vorliegend nach derzeitigem Sachstand im Vorfeld nicht, da im beschleunigten Verfahren ein Bebauungsplan, der von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, auch aufgestellt werden darf, bevor der Flächennutzungsplan geändert wird. Eine entsprechende Berichtigung kann, sofern dies erforderlich werden sollte, seitens des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain nachträglich durchgeführt werden.

Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB sind die im Regionalplan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 2010 enthaltenen raumordnerischen Zielvorgaben insbesondere zur Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen in den regionalplanerisch festgelegten Vorranggebieten für Industrie und Gewerbe zu beachten und im Rahmen der Bauleitplanung zu würdigen. Nach dieser Maßgabe soll der Ansiedlung von Einzelhandel in peripheren, gewerblichen Lagen entgegengewirkt werden.

Das Plangebiet war auch bisher schon überplant und zwar als Gewerbegebiet. Einzelhandelsnutzungen waren durch den Bebauungsplan nicht ausgeschlossen.

Die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgt im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB wird von der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen. Der Öffentlichkeit sowie den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wird Gelegenheit zur Stellungnahme gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB und § 4 Abs. 2 BauGB gegeben.

Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, abgesehen.

Beschlussvorschlag:

Die Stadtverordnetenversammlung beschließt gemäß § 2 Abs.1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 23. Sep. 2004 (BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch Artikel des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBI S. 1548) geändert worden ist, die Aufstellung des Bebauungsplans A 21.5 “Nördlich des Rödermarkrings“ (Abgrenzung siehe nachstehend).

Planungsziel ist es, Ansiedlungsflächen für das produzierende und weiterverarbeitende Gewerbe zu sichern, das gewerbliche Umfeld vor negativen Auswirkungen einer ungeordneten Entwicklung zu schützen und eine behutsame Weiterentwicklung der Struktur des Gebietes, insbesondere im Hinblick auf die Einzelhandelsnutzungen, und zwar unter Fortführung des bestehenden Einzelhandelskonzepts, zu verfolgen. Nach jetzigem Sachstand ist die Ansiedlung eines Drogeriemarktes in der Größenordnung von ca. 650 m² Verkaufsfläche gebietsverträglich -  auch im Hinblick auf die verkehrlichen Belange der ortsansässigen gewerblichen Unternehmen.

Die Erschließung hat von der Senefelder Straße aus zu erfolgen, und zwar nicht über zwei separate Zufahrten zu Aldi und dem Drogeriemarkt, sondern über eine gemeinsame Zufahrt für beide Märkte, welche vermutlich in etwa im Bereich der jetzigen Ein-/Ausfahrt zum ALDI liegen würde. allerdings vorbehaltlich der genaueren Prüfung  der verkehrlichen Belange. Wenn die verkehrlichen Belange zufriedenstellend geklärt bzw. etwaige Problematiken gelöst werden können, wird eine solche Ansiedlung unterstützt. (Aktualisierung erfolgt zur Sitzung)

Sollten sich bei der Planung Abweichungen an dem geplanten Geltungsbereich ergeben, so wird der Magistrat ermächtigt, der Stadtverordnetenversammlung einen geänderten Geltungsbereich im Rahmen der Beschlussfassung über die öffentliche Auslegung vorzulegen.

Der Bebauungsplan dient der Innenentwicklung und wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) aufgestellt.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans wird das Planungsbüro Holger Fischer aus Linden beauftragt.

Die Beteiligungsverfahren nach §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB sind einzuleiten.

Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes A 21.5 „Nördlich des Rödermark-rings“

genordet, ohne Maßstab

Abstimmungsergebnis:

Zustimmung:

Ablehnung:

Enthaltung:

Finanzielle Auswirkungen: