Vorlage - VO/0302/10  

Sachverhalt/Begründung:

Gemäß Stadtverordnetenbeschluss vom 19. Dezember 2006 wurde der damalige Eigenbetrieb Gebäudewirtschaft beauftragt, bis zur Haushaltsplanung 2008 ein Konzept zur Realisierung von Betreutem Wohnen im sanierten und ggfs. erweiterten „Haus Am Mühlengrund“ vorzustellen.

Bei der Konzeptionierung  und Realisierung des Projektes „Haus Am Mühlengrund“ ist die Gruppe „Älter werden in Rödermark“ in allen Phasen aktiv  zu beteiligen.

Für die Gestaltung des Betreuten Wohnens findet die DIN 77800 „Betreutes Wohnen“ Anwendung.

Step1:

Vor dem Hintergrund dieser Beschlusslage wurden 2007 vom Eigenbetrieb bauliche Konzepte auf Basis eines kompletten Neubaus in 2 Bauabschnitten entwickelt.

Dies stellte neben Umbau, bzw. Teilneubau die wirtschaftlichste Lösung dar.

Inhalte dazu lieferte der Fachbereich 4. U.a. fanden Workshops mit der evangelischen Fachhochschule Darmstadt statt, es folgte ein Informationsaustausch realisierter Projekten (Kassel, Darmstadt, Babenhausen) mit Fachplanern,  Datenerhebungen zu vergleichbaren Wohnanlagen, die Gruppe „Älter werden in Rödermark“ und das „Demenz-Forum – Darmstadt“ wurde eingebunden.

Die Planungsergebnisse führten zu einem Mietpreis von 10,35€/m² Kaltmiete.

Step 2:

Um die Maßnahme zu sozial verträglicheren Konditionen zu realisieren, wurde 2008 die Möglichkeit geprüft,  das Objekt durch einen Investor errichten zu lassen. Hierfür wurde eine bundesweite Ausschreibung mit dem Ergebnis durchgeführt, dass ein privater Investor gefunden wurde, der das Projekt zu folgenden Konditionen realisieren wollte:

• mehr behindertengerechte Wohneinheiten / Behinderten-Wohngruppe
• Das Grundstück soll in Erbpacht zinsfrei zur Verfügung gestellt werden

Die Planung des Investors ergab mit 10,46€/m² Kaltmiete einen höheren Mietzins. Zudem wurde im Fall einer Insolvenz des Investors der Rückfall an die Stadt Rödermark und zu schließende Erbpachtsvertrag  als zu risikoreich eingestuft. Daher wurde von dieser Möglichkeit Abstand genommen.

Step 3:

2009 erfolgte eine weitere Planungsvariante, die einen Umbau im Bestand vorsah. Das Ergebnis lag hier bei 12,75€/m² Kaltmiete.

Step 4:

Die angedachte Quartiersfunktion, die das Objekt „Haus Am Mühlengrund“ erfüllen sollte, entfällt.

Diese wird an alternativer Stelle in der Nähe realisiert.

Im März 2010 wurde ein geänderter Stadtverordnetenbeschluss getroffen, in dem die Kommunalen Betriebe der Stadt Rödermark  beauftragt wurden,

1.              bis zur Vorlage des Wirtschaftsplanes 2011 der KBR ein Konzept des betreuten Wohnens im Haus Am Mühlengrund vorzulegen und zu beschließen.

2.              Grundsatz für ein neues infrastrukturelles (Nutzungs-) Konzept sollte dabei sein, dass das bisherige Quartierskonzept die neuen Entwicklungen im Seewaldgebiet berücksichtigt und eine Anpassung erfahren kann.

3.              Unter den ggf. neu anzunehmenden Bedingungen ist eine aktualisierte Kostenkalkulation für den Umbau und alle möglichen Finanzierungsformen inkl. deren Refinanzierung (intern und extern) darzustellen. Ebenso sollte die Vorstellung eine Darstellung der realisierbaren zeitlichen Umsetzung beinhalten.

4.              Ebenso sind Konzepte vorzustellen, die eine bereits getroffene Grundverständigung über die Frage der Finanzierbarkeit von Wohnraum für Senioren im Alter in Rödermark vorsieht. Hierdurch soll die soziale Komponente des Projektes sicher gestellt werden.

5.              Auch bei der Überarbeitung sowie Neukonzeptionierung sowie ggf. späteren Realisierung des Projektes Haus Am Mühlengrund ist die Gruppe „Älter werden in Rödermark“ und der Seniorenbeirat in allen Phasen der Erarbeitung der Konzeption qualifiziert und zeitnah zu beteiligen.

6.              Im Betriebsausschuss der Kommunalen Betriebe Rödermark (KBR) und dem Ausschuss Bau, Umwelt, Verkehr und Infrastruktur ist fortlaufend über die Zwischenergebnisse Bericht zu erstatten.

Unter diesen neuen Vorgaben hat der Eigenbetrieb ein planerisches Konzept entwickelt und verschiedene Finanzierungsvarianten geprüft.

Ziel war, unter den geänderten Vorgaben einen sozial verträglichen Mietpreis für Betreutes Wohnen zu schaffen.

Folgende Änderungen flossen ein:

• Planung: Infrastrukturelles Nutzungskonzept „Seewald“ fließt in Planung ein; d.h. die Allgemeinräume werden reduziert.
• Unterkellerung entfällt
• Abstellräume werden in den Wohnungen nachgewiesen

• Finanzierung:              Alternativuntersuchung Modell „Sozialer Wohnungsbau“

Ergebnis:

·         Neubau von 43 Wohneinheiten, Baukosten: 5.650.000,00€, brutto, Stand Oktober 2010

·         Neubau von 37 Wohneinheiten und 1 Demenz-WG mit 9 Zimmern, zzgl. Dachgarten, Baukosten: 5.650.000,00€ zzgl. Dachgarten. Diese Variante setzt voraus, dass vom Sozialen Dienst mit einem Organisator ein langfristiger Mietvertrag zustande kommt.

Zum zeitlichen Ablauf der Projektrealisierung werden folgende Grundannahmen getroffen:

• Im Objekt wohnen derzeit 15 Personen.

Es wurde untersucht, ob diese in einem Ausweichquartier in der Nähe für die Dauer der Bauzeit  untergebracht werden können. Aufgrund von sozialen Aspekten und Unwirtschaftlichkeit möglicher Ersatzquartiere wurde diese Variante nicht weiter verfolgt.

• Die Errichtung in 2 Bauabschnitten ist mit Mehrkosten i.H.v. ca. 12% der Baukosten, ca. 700.000,00€ verbunden.

Diese beinhalten Mehrkosten durch die längere Bauzeit für Baustelleneinrichtung, Provisorien im Bereich der Haustechnik (Wasser, Heizung, Elektro), Preissteigerung für Material und Lohnkosten, etc.

Zwischenstep:

Es wird daher folgender Vorschlag unterbreitet:

Die veranschlagten Mehrkosten i.H.v. ca. 700.000,00€ werden in ein Wohnbauprojekt investiert.

Die „unproduktiven“ Mehrkosten werden somit mit wirtschaftlicher Substanz verknüpft.

Die „Altmieter“ des Hauses Am Mühlengrund werden nach Errichtung dieses Wohnbauprojektes dorthin umziehen und das Projekt „Mühlengrund“ kann dann unter wirtschaftlichen Aspekten in 1 Bauabschnitt realisiert werden.

Die Mieter verbleiben im Mieterverbund. Das soziale Gefüge wird nicht auseinandergerissen.

Beschlussvorschlag:

Die Stadtverordnetenversammlung beschließt, das Objekt „Betreutes Wohnen“ in der vorgeschlagenen baulichen Konzeption zu realisieren.

Abstimmungsergebnis:

Zustimmung:

Ablehnung:

Enthaltung: